2026 在多伦多买房：非居民需要了解的三层限制与税费
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如果你不是加拿大公民或永久居民（PR），在大多伦多买房不能只看预算与贷款资格。联邦、省、市三级规则可能同时影响你能否购买、交割时要缴多少税，以及日后是否有机会申请返还。本文按 2026 年 8 月可查的官方资料整理，帮助你在看房前先把关键问题问清楚。
先说结论：资格、税务居民身份与移民身份不是一回事
NRST 和 MNRST 主要看你在交割时是否为加拿大公民、PR 或其他符合条件的豁免对象；这与报税意义上的“居民/非居民”并不相同。即使已经递交 PR 申请，只要交割时尚未取得 PR 身份，通常仍应先按外国买家规则评估。
第一层：联邦外国买家禁令
联邦《禁止非加拿大人购买住宅物业法》目前延长至 2027 年 1 月 1 日。它限制非加拿大人购买特定地区的住宅物业；是否属于适用物业、交易结构是否受限，需要由律师按物业、区域与买家身份逐项确认。
工签持有人并非一律不能买房。现行法规为符合条件的临时居民保留了例外：在购买日，工签或工作授权通常须至少还有 183 天有效期，且买家此前购买的住宅物业不得超过一套。学签持有人及其他例外有各自的资格门槛；在签约前由房地产律师确认，远比在交割前补救更稳妥。
第二层：安省 NRST，税率为房价的 25%
安省的 Non-Resident Speculation Tax（NRST）适用于省内住宅土地交易中的外国买家、外国公司及应税受托人。自 2022 年 10 月 25 日起，税率为成交对价的 25%，并且是在一般省土地转让税之外计算。以 100 万加元成交价为例，NRST 本身就是 25 万加元，必须在资金规划阶段预留。
如果买家在购买后四年内成为 PR，可能申请 NRST 返还；常见条件包括只与配偶共同持有或单独持有，并在登记后 60 天内开始把该房屋作为主要住所，直至提出申请。申请一般须在取得 PR 后 180 天内提交。过去面向工签和国际学生的过渡性返还安排已到期，不能把它当作当前交易的依据。
第三层：多伦多 MNRST，再加 10%
在多伦多市内，2025 年 1 月 1 日起还实施了 Municipal Non-Resident Speculation Tax（MNRST）。对符合条件的外国买家，税率为成交价的 10%，另加于多伦多市土地转让税之上。它没有对 2025 年 1 月 1 日之前签订的买卖合约提供祖父条款。
符合条件并在购买后四年内成为 PR 的买家，可能申请 MNRST 返还；申请期限通常是取得 PR 后 90 天。市府规则同样要求符合持有方式与主要住所条件，且会收取处理费。
签约前，建议先完成这份核对清单
1）确认每位上产权买家的公民、PR、工签或学签状态；2）让律师判断该物业与交易是否触及联邦禁令；3）把 NRST、MNRST、省土地转让税与多伦多市土地转让税一起计入 closing cost；4）如正处于 PR 申请过程中，提前建立居住、身份与交割文件的保存清单；5）在报价条件、资金来源与交割日期确定前，先取得律师和税务专业人士的意见。
Lowso 可以协助你从房源、报价到交割准备梳理下一步；涉及资格、税务和返还申请时，请以律师及相关政府部门的专业意见为准。