GTA 二手公寓买前功课

买二手公寓，别只看月管理费：出价前先读懂这四张财务信号

同样是两房公寓，月管理费相差一两百元，表面上像是预算差距。真正影响持有成本的，往往藏在储备金、维修计划和未来收费里。看房时把这几项问清楚，才不会只买到一张好看的月供表。

1. 管理费低，不自动等于更划算

管理费要先拆开看。它包含哪些项目？水电、暖气、保险、停车位、储物柜和会所维护的范围并不相同。两栋楼的数字不能脱离服务内容直接比较。

再看楼龄和设施。电梯、车库、外墙、屋顶等大型项目会在不同年份出现开支。新楼也会有设备磨合和保修之外的问题，旧楼则要留意工程是否已经排期。与其急着判断某个数字“高”或“低”，不如先问：这笔钱够不够支撑这栋楼接下来几年的计划？

看房时可直接问：本年度管理费包含什么？过去两年调过几次？未来一年是否已讨论上调或大型维修？把答案记下来，回家后再和同类楼盘对照。

公寓公司需要为共用部分的大型维修和更换保留资金。买二手公寓时，状态证明书里通常会带出储备金资料、预算、审计财务报表和相关通知。重点不是追着一个余额下结论，而是把余额、最近的储备金研究和资金计划放在一起读。

例如，余额看起来不少，但若报告已列出不久后要处理的车库、外墙或电梯工程，就要继续看资金方案如何安排。反过来，楼龄较高也不必然意味着坏消息，前提是维修已做、计划清楚、财务资料彼此对得上。

文件里找什么最近一次储备金研究日期、建议的资金安排、当前余额与年度供款。

和谁一起看把整份状态证明书交给房产律师审阅。不要只看经纪转述的几行摘要。

当日常预算和储备金无法覆盖开支时，公寓公司可能向业主征收一次性特别收费。它可能来自大型维修、突发损坏或资金缺口。对买家来说，关键问题不是猜会不会发生，而是确认目前有没有已批准、已讨论或需要披露的项目。

状态证明书会说明单元的欠费、已征收的特别收费，以及部分与未来费用有关的信息。把这份资料、会议纪要和维修计划一起交给律师，才能判断风险是否已经被清楚披露。若交易仍在条件期内，发现无法接受的成本，才有空间按合同和专业意见处理。

先做一个不讨喜但很有用的测试：在月供、地税、保险和管理费之外，给管理费上调及临时维修预留缓冲。这个缓冲不是预测某个金额，而是让你知道，预算已经很紧时，一次变化会把生活推到什么位置。

如果你计划出租，还要把空置期、租赁规则和单位自身的维修责任单列出来。投资回报不能只用租金减月供计算。自住买家也一样，房子的共同支出和个人现金流要同时舒服，睡得才踏实。

下面这张清单适合在比较两三套二手公寓时使用。每看完一套，就把资料补齐。缺什么，下一轮就问什么。

把数字与文件放在一起判断，比只比较月管理费更可靠。